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2胎貸款嘉凱城「體檢」報告: 重組七年負債沉重 「賣殼」前首次融資剛獲批 北京新浪網 (2016-04-26 07:17)

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  嘉凱城「體檢」報告: 重組七年負債沉重 「賣殼」前首次融資剛獲批

  
  本報記者 彭小東 上海報導

  時隔七年,浙江省商業集團有限公司(下稱「浙商集團」)4月25日選擇出售嘉凱城(000918.SZ)28.46%持股,放棄旗下唯一的上市平台。

  梳理浙商集團接手內的七年,嘉凱城除了2009年實現凈利潤11.97億元、大幅增長102.65%外,後面六年連續下滑,2015年的業績快報甚至顯示虧損23.43億元。

  公司董事會多次將業績下滑原因歸咎於經濟下行、房地產宏觀調控等因素。但21世紀經濟報導記者發現,嘉凱城在「房企再融資暫停」等背景下,自2009年以來基本使用債務融資,不斷增加的財務槓桿,導致巨額財務費用吞噬利潤。

  2016年1月30日,公司2009年重組后的首次股權融資終於獲批,公告稱募集資金中的11.60億元將用於償還金融機構貸款,以此降低負債率與風險。

  但直至控制權轉讓給恆大,嘉凱城上述融資尚未完成。

  高負債

  嘉凱城4月14日披露的業績快報顯示,公司2015年虧損23.43億元。這是嘉凱城重組以來的首次年度虧損,公司董事會稱,這是房地產行業毛利較上年下降幅度較大所致。

  浙商集團入主的前六年,嘉凱城雖然業績連續下滑,但並沒有出現虧損的現象。嘉凱城在前幾年解釋業績下滑時經常提及宏觀調控等因素,但其實高負債帶來的財務費用,也是吞噬利潤的一個重要因素。

  由於房地產行業的特殊性,整個行業的資產負債率都偏高。根據Wind數據統計76家房企的2015年報,有66家公司財務費用為正。其中財務費用10億元以上的有3家;財務費用在3億元至5億元之間的有9家,佔比接近12%。

  截至發稿,嘉凱城2015年年報未披露,財務費用數額還不得而知。但是從2012年、2013年、2014年的數據看,財務費用分別為3.09億元、3.12億元、3.21億元,資產負債率分別為79.35%、81.49%、83.76%,在房企中較高。

  21世紀經濟報導發現,嘉凱城的高負債除了地產行業的本身特點外,還與公司的融資方式有關。嘉凱城自2009年重組以來,一直沒有通過股權融資的方式募集資金,而完全依靠經營積累與債務融資。

  「通過增加財務槓桿的方式有效推進了業務發展,但也導致資產負債率不斷提高。」嘉凱城董事會維基也在公告中不迴避資產負債率提高的事實。

  熟悉地產行業的人士介紹,其實並非嘉凱城不願意股權融資,而是監管部門在2010年起叫停了房企上市公司的再融資行為。直到2013年8月,新湖中寶(600208.SH)的定增募資通過證監會批准,塵封3年的房企再融資才得以破冰。

  到了2015年,嘉凱城開始籌劃2009年重組以來的首次股權融資,並於2016年1月30日獲證監會審核通過。

  從相關方案看,嘉凱城擬募集39億元資金。除了用於「城市客廳」、杭州長河項目,還有11.6億元用於償還金融機構借款。根據相關會計準則,償還金融機構借款后,財務費用支出降低,將增加當期凈利潤。

  浙商集團的官方媒體《浙商集團報》報導中,嘉凱城還表示,2016年要在確保39億元定向增發成功的基礎上,爭取發行公司私募債,逐步改善融資結構,降低融資成本。

  曾嘗試基金模式

  嘉凱城的高負債背後,其實與去庫存緩慢有一定關聯。公司董事會曾在2014年報中表示,「去庫存」仍然是市場主旋律,房地產企業有望通過加速去化回籠資金、資本市場再融資等途徑緩解資金緊張的局面。

  上海一位註冊會計師對21世紀經濟報導記者說,如果去庫存慢,將導致資金回籠慢,從而需要向金融機構借款經營,這導致了財務費用增加,減少上市公司當期利潤。

  梳理公告發現,嘉凱城也採取過多種方式「去庫存」,甚至還嘗試過發起基金的模式。比如在2012年的商鋪銷售中,嘉凱城10個月僅售出「蘇綸場」項目14套商鋪,這讓嘉凱城不得不想辦法去庫存。當時公司巧妙地採用基金的模式進行套現。

  2013年12月27日,嘉凱城全資子公司上海凱思達股權投資有限公司(下稱「凱思達」)發起設立嘉盈城鎮商業發展基金II期(下稱「嘉盈Ⅱ期基金」)。該基金規模10.3億元,華寶信託出資7.2億元認購70%優先份額,剩下30%由上海凱思達出資3.1億元認購。

  組織架構搭建完成之後,嘉凱城將蘇州「蘇綸場」項目的臨街商鋪作價9.3億出售給嘉盈Ⅱ期基金,收購單價為2.9萬元/㎡。雖然這一價格低於公司預售時的3.3萬元/㎡的售價,但畢竟藉此實現了資金回籠。

  「嘉凱城用基金實現了商業地產項目套現。」房地產研究機構高通智庫曾評價說,這樣一個優質項目被迫套現實屬無奈。但是,當時嘉凱城去庫存太慢,又促使嘉凱城高槓桿發展,高額的財務費用勢必影響當期利潤,促使嘉凱城的資金鏈緊張。

  一年後的2014年,凱思達實現營業收入5166.53萬元,自成立后首次實現盈利,稅後淨利潤為1169.71萬元。

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